Invertir en vivienda para alquilarla ha sido, durante décadas, la opción preferida de muchos ahorradores españoles. Se percibe como una fórmula sencilla: comprar un piso, alquilarlo a largo plazo y recibir una renta mensual. Pero ¿qué rentabilidad real podemos esperar? ¿Y cómo cambia la ecuación si utilizamos una hipoteca en lugar de pagar al contado?
En este artículo he realizado un ejercicio con cifras medias en España: un piso de 250.000 €, alquilado por unos 15.000 € anuales. A partir de ahí, considero los gastos habituales (impuestos de compra, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento) y la fiscalidad básica del alquiler de vivienda (con la reducción del 50% sobre el rendimiento neto).
El análisis se presenta en dos escenarios:
- Compra al contado (sin hipoteca).
- Compra con hipoteca al 80%, a 30 años y al 3% de interés (con financiación).
Para el caso de la hipoteca, utilizamos promedios a 30 años, de modo que no nos quedamos con la foto de un único ejercicio, sino con una visión más estable en el tiempo. Los cálculos detallados pueden consultarse en el anexo.
Escenario 1: Comprar al contado
Quien adquiere una vivienda de 250.000 € al contado y la alquila por unos 15.000 € anuales debe descontar ciertos gastos recurrentes: comunidad, IBI, seguros, mantenimiento y una parte proporcional de los costes de adquisición. Tras restarlos, queda un ingreso neto de alrededor de 11.000 € al año antes de impuestos.
La fiscalidad del alquiler de vivienda en España permite reducir a la mitad la base imponible. Gracias a ello, el pago de IRPF en este caso es moderado (unos 800 €). El resultado final es que el propietario obtiene en torno a 10.500 € netos al año, lo que equivale a una rentabilidad aproximada del 4% sobre el precio del piso.
No es una cifra espectacular, pero sí una rentabilidad razonablemente estable, siempre que el inquilino pague puntualmente y no haya largos periodos de vacancia.
Escenario 2: Comprar con hipoteca
El panorama cambia cuando se utiliza financiación. Supongamos que financiamos el 80% del precio (200.000 €), con un préstamo a 30 años al 3%. La cuota anual ronda los 10.000 €, de los cuales una parte son intereses (unos 3.500 € de media al año) y otra parte amortización de principal.
Después de pagar gastos e impuestos, el flujo de caja que queda en el bolsillo del inversor baja a unos 7.300 € anuales. A simple vista, parece menos atractivo que la compra al contado. Pero aquí entra en juego un matiz importante: además del dinero que entra cada año, el inversor está reduciendo su deuda y ganando patrimonio. Esa amortización supone de media unos 6.600 € adicionales al año.
Si sumamos ambos conceptos —lo que realmente cobra cada año más lo que va reduciendo de deuda—, la rentabilidad sobre el dinero aportado inicialmente (entrada más gastos de compra, unos 77.500 €) se dispara hasta el 18% anual de media.
La contrapartida es que el margen de seguridad frente a imprevistos se estrecha: la vivienda apenas genera un 11% más de ingresos que lo necesario para pagar la hipoteca, de modo que periodos de vacancia o impagos pueden tensionar la operación.
¿Qué nos dicen los números sobre comprar para alquilar?
- Compra al contado: mayor tranquilidad, menos riesgo financiero y una rentabilidad neta cercana al 4%.
- Compra con hipoteca: menos liquidez inmediata, pero una rentabilidad sobre el capital invertido que puede triplicar o incluso quintuplicar la obtenida sin deuda, gracias al efecto del apalancamiento. Eso sí, con más riesgo y la necesidad de ser muy riguroso en la gestión.
Conclusión y reflexión personal
La vivienda sigue siendo una inversión atractiva en España, aunque su rentabilidad depende de varios factores: ubicación, precio de compra, calidad del inquilino y, sobre todo, la decisión de financiarse o no.
- Si priorizas la estabilidad, comprar al contado te permitirá dormir tranquilo y obtener un flujo de caja estable año tras año.
- Si buscas maximizar la rentabilidad sobre tu dinero y aceptas mayor riesgo, la hipoteca actúa como una palanca potente: multiplica el ROE, pero también exige una gestión profesional y un buen colchón de liquidez.
En definitiva, no hay una respuesta universal: la clave está en alinear la estrategia con el perfil de riesgo y los objetivos de cada inversor.
En mi opinión, la utilización de financiación hipotecaria no solo es conveniente, sino que resulta mucho más eficiente desde el punto de vista financiero. El apalancamiento permite que el mismo capital inicial genere más rentabilidad relativa, ya que la deuda multiplica el efecto de las rentas y de la amortización sobre los recursos propios.
Un ejemplo de comprar para alquilar…
Un inversor que dispone, por ejemplo, de 250.000 € en liquidez puede destinarlos a la compra de una única vivienda al contado y obtener una rentabilidad neta cercana al 4%. Sin embargo, si emplea ese mismo capital como entrada y gastos de varias hipotecas, podría diversificar el riesgo en dos o tres inmuebles, multiplicar su exposición al mercado del alquiler y, en consecuencia, elevar de forma significativa la rentabilidad sobre su capital invertido.
Además, la diversificación es una ventaja añadida: en lugar de depender de un solo inquilino, el inversor reparte el riesgo de vacancias o impagos entre varios contratos. Esto aporta una mayor estabilidad al flujo de caja y reduce la vulnerabilidad de la inversión.
Por supuesto, este enfoque exige una gestión más activa (varios contratos, incidencias y mantenimiento en distintos inmuebles) y una mayor disciplina financiera para mantener reservas frente a imprevistos. Pero, con una planificación adecuada, considero que es una estrategia más sólida a largo plazo que concentrar todo el capital en una sola vivienda comprada al contado.
En definitiva, usar deuda de forma responsable y diversificar en varias viviendas es, a mi juicio, la manera más eficiente de maximizar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria y, al mismo tiempo, mitigar algunos de los riesgos inherentes al mercado del alquiler.
Nota metodológica
Este análisis se ha realizado con promedios nacionales y cifras simplificadas. Los resultados concretos de cada operación dependerán de la ciudad, la fiscalidad autonómica, la evolución de los tipos de interés y, sobre todo, de la gestión diaria del arrendamiento. Las cifras aquí mostradas deben entenderse como un ejemplo orientativo, no como una recomendación personalizada de inversión.
