“Vemos apetito por el inmobiliario cotizado español. El interés en las SOCIMI, tanto de inversores domésticos como extranjeros, es creciente. Solo falta que las subidas de tipos de interés lleguen a su fin y se despeje el escenario político en nuestro país. Entonces el sector volverá a coger velocidad de crucero“.
Este es uno de los mensajes ancla que nos han dejado Virginia García-Trevijano y Ana Hernández, socias y fundadoras de Abbaco Markets, asesor registrado en BME, en el webinar organizado por EFPA España sobre las SOCIMI.
Actualmente hay cotizando en el mercado español 116 SOCIMI. 32 de esos vehículos invierten en residencial, es decir, el 26% del total. Hay 28 SOCIMI que invierten en diferentes activos inmobiliarios como retail y comercial. Las hay que buscan localizaciones prime, en total 16. Y las restantes SOCIMI se centran en operar en el sector hotelero, logístico y salud, quedando una SOCIMI enfocada en invertir en diversas SOCIMI.
“El abanico es muy variado. Lo que distingue a una SOCIMI es que es un vehículo cotizado. Su actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI”, explicó García-Trevijano.
Por su parte, Hernández argumentó que “la media de la valoración de las SOCIMI en el momento de su incorporación a cotización es de 188 millones de euros y, son las que cotizan en el mercado continuo las que tienen una mayor liquidez y negociación. La mayoría de ellas cotizan en BMEGrowth y ahora muchas de ellas -por tamaño y trayectoria- darán su salto a BMEScaleup, el mercado de las scaleups cotizadas”.
Características de una SOCIMI
- Forma legal: una SOCIMI es una sociedad anónima cotizada, lo que significa que es una empresa cuyas acciones cotizan en bolsa.
- Inversión inmobiliaria: su principal actividad es la inversión en activos inmobiliarios: edificios, hoteles, centros comerciales, oficinas, etc.
- Una SOCIMI está obligada por ley a repartir al menos el 80% de sus beneficios anuales entre los accionistas en forma de dividendos. Esto la hace atractiva para inversores que buscan rentas regulares.
- Las SOCIMI disfrutan de ventajas fiscales. Están exentas de impuestos sobre sociedades si cumplen con ciertos requisitos regulatorios.
- Y, por último, cotizan en bolsa. Esto permite a los inversores comprar y vender acciones de una forma fácil, líquida y transparente.
Hernández indicó que “el salto cualitativo fundamental de este vehículo de inversión se dio con la Ley de SOCIMIS. Ha aportado luz a un sector considerado opaco ya que era difícil valorar sus activos de forma eficiente y certera. Ahora la ley de SOCIMI otorga transparencia y acceso a activos inmobiliarios con transparencia, liquidez y con cantidades pequeñas. Son, además, vehículos gestionados por profesionales que conocen el sector con sus características y peculiaridades”.
Ventajas de invertir en el inmobiliario a través de SOCIMI
El inmobiliario cotizado ofrece diferentes ventajas a promotores, gestores e inversores, tanto institucionales como retail.
- Diversificación inmobiliaria. Las SOCIMI suelen diversificar sus inversiones en variedad de activos inmobiliarios: viviendas, oficinas, hoteles, centros comerciales, residencias de estudiantes, residencias de mayores, etc- Esto puede ayudar a reducir el riesgo al no depender de un solo tipo de propiedad.
- Acceso a grandes proyectos. Invertir en una SOCIMI permite a los inversores participar en proyectos de gran envergadura que, de otra manera, podrían estar fuera de su alcance.
- Liquidez. Las acciones de las SOCIMI cotizan en la bolsa, lo que brinda a los inversores la posibilidad de comprar y vender sus participaciones de manera fácil y rápida en el mercado secundario
- Está exentas del impuesto de sociedades y proporcionan al inversor transparencia y seguridad, al tiempo que le otorgan un valor del mercado cada día de cotización.
¿En qué mercado cotizar?
¿Cotizar en BMEScaleup o en BMEGrowth? ¿En Euronext o en Porfolio Stock Exchange? “Depende mucho de la estrategia de la SOCIMI. Si quiere fuerte intercambio de acciones y liquidez, entonces su mercado es BMEGrowth. Si busca solo ventajas fiscales, su mercado entonces debe ser otro. Nosotros ayudamos a esas SOCIMIs en todo el proceso”, matizan las expertas.
“Lo importante es analizar: cuál es tu negocio, por qué quieres cotizar y saber dónde quieres llegar, es decir, cuál es tu estrategia de futuro. El salir a cotizar aporta visibilidad, disciplina con el regulador y el supervisor, credibilidad y acceso a capital para crecer”, explicó Hernández.
El inmobiliario cotizado ahora
La financiación se ha encarecido en este último año como consecuencia de la agresiva y rápida subida de tipos de interés para frenar la inflación. Y los precios siguen en tasas elevadas, principalmente, por el encarecimiento de los alimentos, la energía y también los salarios. Nos movemos en este entorno.
Desde Abbaco Markets observan que “en principio el sector inmobiliario está inmunizado contra la inflación, tanto en la compra-venta de activos como en el alquiler. Son una protección natural contra la inflación porque las rentas se actualizan con la subida de precios. Pero, la inflación procede no de la demanda y sí de la oferta por la subida de los materiales y de la mano de obra. De ahí que las empresas que se dedican a la promoción/construcción se hayan visto más afectadas por las altas tasas de inflación y por su alta dependencia de la financiación bancaria”.
En definitiva, el vehículo SOCIMI ofrece un acceso fácil, transparente y con liquidez a activos inmobiliarios reales a través de su cotización diaria en bolsa. Es un vehículo óptimo para optimizar la rentabilidad financiero fiscal de cualquier cartera. Es un activo accesible a pequeños patrimonios y que reparte rentas de forma periódica en forma de dividendos, algo muy apreciado entre el ahorrador de perfil más conservador.
“Los costes de incorporarse a cotizar han descendido mucho como consecuencia de esta competencia sana entre los mercados”, puntualizó García-Trevijano al cierre de la jornada, mientras Hernández concluyó que: “Para el tipo de asistentes de EFPA España -que muy posiblemente tienen clientes con patrimonios inmobiliarios que no se han planteado este tema del ahorro fiscal- la SOCIMI es un vehículo magnifico para optimizar fiscalmente. Además, en el caso de las familias, el tener un vehículo valorado y cotizado da mucha paz”.
