El gobierno lleva meses dándole vueltas a una nueva Ley de Vivienda. Su objetivo último es aumentar la oferta de vivienda, principalmente en alquiler, para así conseguir una rebaja en los precios. Hasta ahora, la coalición de gobierno PSOE-Podemos ha tropezado con una falta de acuerdo en varios puntos. Si limitar el precio del alquiler de vivienda o incentivar la rebaja de precios de ese alquiler en zonas tensionadas; si penalizar los propietarios con viviendas vacías o si llamar gran tenedor de vivienda al que tiene más de 4 o al que tiene más de 10 viviendas en propiedad.
Mucho ruido y pocas nueces
“No tengo la seguridad de que se vaya a aprobar la Ley de Vivienda por las dificultades para alcanzar una mayoría. Habrá que esperar sobre todo a los resultados de las elecciones autonómicas y aquí va a ser clave Madrid y ver si desemboca en un adelanto electoral a nivel nacional”.
Es la opinión de Alejandro Rosillo Fairén, profesor del Grado de derecho y ADE en el IEB.
“La actual Ley de Arrendamientos Urbanos data de 1994 pero con múltiples reformas en años posteriores. En 2013 con Rajoy y después hubo otra modificación en 2018, relativas a la duración del contrato. Es una norma estatal”.
Nueva Ley de Vivienda. Más oferta y más seguridad
¿Hacia dónde debería ir orientada la ley para proteger tanto derechos del propietario como del inquilino?
“El principal problema es el de falta de voluntad política por parte de las tres administraciones: municipal, autonómica y estatal. Lo primero que habría que hacer es sacar más suelo al mercado, es decir, aumentar la oferta de vivienda y principalmente oferta de vivienda pública en alquiler. La Operación Chamartín ya se ha aprobado, pero nació en 1993 ¡Han tenido que pasar 28 años para que fuera aprobada! La operación Campamento data de 1986 cuando Joaquín Leguina era Presidente de la Comunidad de Madrid y ahí están los cuarteles del Ministerio de Defensa, abandonados. Tenemos también la zona de la cárcel de Carabanchel, más de 172.000 metros cuadrados pendientes de construir desde el año 2008. Hay suelo, falta que se ponga a disposición de las promotoras para que construyan y pongan a la venta y también parte de esa vivienda se destine a alquiler social, bonificado para personas con escasos recursos”.
Juzgados especializados en Vivienda
Es imprescindible, además, que la nueva Ley de Vivienda esté orientada a facilitar el arrendamiento, otorgando suficientes mecanismos de seguridad jurídica.
“Sería interesante crear juzgados especializados en vivienda (arrendamientos, ocupación, propiedad horizontal…) que cumplan los plazos procesales. Juzgados especializados en vivienda para dar agilidad a los conflictos entre propietarios e inquilinos, algo similar a los Juzgados de Familia que existen en la actualidad. A día de hoy las noticias son de impagos, fiestas ilegales en pandemia, okupaciones, desahucios…hay mucha conflictividad en torno a la vivienda y el alquiler. Se necesita un marco jurídico que otorgue certidumbre y seguridad a todos”.
El profesor Alejando Rosillo Fairén recuerda que la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2018 que se anunció como la herramienta para llevar a cabo los desalojos exprés, no ha acabado de funcionar como tal debido al atasco estructural de los juzgados.
“En España tenemos 1 juez por cada 9.000 habitantes y en Alemania 1 juez por cada 3.000 habitantes. Hay un atasco tremendo. Así no se puede resolver ningún tema con agilidad, ni de vivienda, ni mercantil, ni penal…”.
Acceso a vivienda pública en alquiler a precios bonificados
Habría otra propuesta. Se trataría de garantizar a todos los ciudadanos con menor poder adquisitivo el acceso a vivienda pública en alquiler con precios bonificados, con un precio conforme a los ingresos reales percibidos.
Grandes tenedores
Dentro de la coalición de Gobierno, los socialistas han hecho un pequeño guiño a Unidas Podemos al modificar el concepto de gran tenedor en su propuesta para la Ley de Vivienda. Si hablamos de una zona no declarada área tensionada, gran tenedor será el propietario de 10 viviendas o más. No obstante, en áreas tensionadas se considerará gran tenedor a todo propietario que posea al menos un 1% de la zona declarada tensionada, independientemente de si ese 1% se corresponde con tres o treinta viviendas.
La propuesta socialista no incorpora medidas que penalicen a grandes tenedores. Sin embargo, si habla de elaborar registros y de medir su influencia en zonas tensionadas por lo que podría servir a los ayuntamientos para incorporar otro tipo de medidas en sus planes de actuación que si sean punitivas.
Área tensionada
Para declarar zona tensionada deberán darse dos elementos: que el esfuerzo medio para pagar el alquiler o hipoteca supere el 30% de las rentas de los hogares, y que el precio de compra o alquiler haya experimentado en los últimos cinco años un incremento acumulado superior en cinco puntos porcentuales al aumento del IPC. Los Ayuntamientos serán los encargados de solicitar la zona como tensionada en precios.
Incentivos fiscales
La nueva Ley de Vivienda debería incorporar una batería de modificaciones fiscales en el IRPF para propietarios que saquen vivienda al mercado de alquiler o rehabiliten, hagan descuentos o alquilen a determinados colectivos. El objetivo sería garantizar el derecho a una vivienda digna sin llevarse por delante un derecho constitucional, el de la propiedad privada, conciliando ambos.
Vivienda, ¿buen momento para la compra?
España ha pasado de ser un país de inquilinos a un país de propietarios. A partir de 1960 mejora de la situación económica tras el “Plan de estabilización” y con ella aumenta el interés por la compra de vivienda. ¿Ahora?
“Con el Covid, los ERTES, la incertidumbre política, la contracción de la inversión extranjera, las restricciones de movilidad … quizás sea mejor esperar”, añade el profesor del IEB.
Échale un ojo al perfil profesional de Alejandro Rosillo Fairén.
Inmobiliario 2021. Tendencias. Viaje al futuro por Susana Criado.