“2021 será un año dorado para el crowdfunding inmobiliario. Es una solución obvia para canalizar el ahorro de aquellas personas que quieren invertir en inmobiliario. Es una solución flexible para entrar en equity y en deuda y hacerlo en diferentes fases del proyecto”.
Así dibuja Diego Bestard el horizonte para las plataformas de crowdfunding en España. Explica que cuando comenzaron a operar en nuestro país este tipo de plataformas muchos pensaron que entre sus objetivos principales estaba el dar financiación a promotoras pequeñas.
“No ha sido así, las grandes promotoras están siendo motor del resto. Ellas son las primeras en diversificar sus fuentes de financiación más allá de los bancos”.
“Nosotros en Urbanitae hemos trabajado con promotoras de primer nivel, La colaboración con el mundo inmobiliario tradicional es absoluta. ¿Con la banca? Con los bancos la colaboración es más lentas. Son estructuras mucho más grandes y por lo tanto mucho más lentas a la hora de tomar decisiones”.
2020, año covid: la tormenta perfecta
“El Covid ha acelerado una tendencia que ya estaba aquí. No ha habido innovación en el inmobiliario. Ha habido aceleración de golpe. Todo ha sido muy rápido”
En 2020 se ha producido la “tormenta perfecta” tanto por el lado de la oferta como por el lado de la demanda.
En los mercados financieros la volatilidad y la incertidumbre han campado a sus anchas y los tipos de interés han caído a ras de suelo empujando al ahorrador a buscar rentabilidad ¿Cómo? Buscando plazos más largos y diversificando su abanico de inversión: mirando más allá de activos tradicionales como la bolsa, los bonos o los depósitos.
“Muchos inversores han vuelto a mirar al inmobiliario como activo refugio. Ante la ausencia de alternativas conservadoras de inversión han encontrado en plataformas como la nuestra una forma rápida, segura y rentable de acceder al inmobiliario con importes bajos”.
El perfil de la persona que invierte en este tipo de plataformas es: hombre de entre 26 y 40 años, que vive en ciudades, que invierte entre 5.000 y 30.00 euros.
Entre las ventajas que ven los inversores destacan:
- La diversificación.
- La rentabilidad.
- El acceso a grandes proyectos inmobiliarios.
“La rentabilidad que le ofrecemos nosotros al inversor es la misma que la rentabilidad que busca el promotor, una tir de doble dígito que puede ir del 12% al 20% aproximadamente” ¿Los proyectos? “Estamos abiertos a todo tipo de proyectos en cualquier lugar de España. Naves comerciales, locales, oficinas… pero el merado nos ha llevado a tener más proyectos residenciales. También hemos llegado a participar en la conversión de activos comerciales en centros urbanos, como por ejemplo trasteros. Nos pasamos el día buscando proyectos y nos podemos tirar meses analizándolos. Nuestro proceso de selección es muy exhaustivo”
Por el lado de la oferta en 2020 hemos visto que los bancos han endurecido las condiciones del crédito e incluso han recortado la cantidad de dinero que prestan para cubrir así sus balances y destinar fondos a provisiones.
“Además tenemos un sector inmobiliario mucho más solvente y equilibrado que en 2008, la anterior crisis. Un sector con unas valoraciones más ajustadas y con una caja mucho más saneada, con una deuda mucho más ajustada”
Regulación
Las plataformas de crowdfunding inmobiliario están reguladas y supervisadas por la CNMV.
“Es una regulación muy estricta. Tardas hasta dos años en conseguir todas las aprobaciones y en el caso de solicitar autorización para hacer también deuda o “crowdlending”, el expediente requiere un informe favorable de Banco de España que ralentiza aún más la autorización“.
“Nosotros no representamos ni a los inversores ni a los promotores. Mi labor es informar nunca convencer. Urbanitae es una plataforma imparcial. La ley dice que todas las plataformas de crowdfunding deben ser imparciales. Lo dice la CNMV que incluso no permite que nosotros como plataforma invirtamos más de un 10% en ningún proyecto. Nosotros vamos más allá y no invertimos en ningún proyecto”·
Respecto a la aparición de más plataformas de crowdfunding inmobiliario en España, Diego Bestard explica que:
“La barrera regulatoria es tan importante que es difícil que veamos muchas más plataformas. El año pasado solo se autorizaron dos plataformas de crowdfunding nuevas en España, y ninguna especializada en inmobiliario”.
Financiación participativa, datos
El crowdfunding inmobiliario es sólo una de las patas del proptech. El abanico es muy amplio: domótica, visitas virtuales, bigdata o realidad virtual.
“Podemos decir que portales como Idealista o Pisos.com son las primeras expresiones del proptech, pero el abanico ha ido creciendo y ahora vemos plataformas que permiten operar entre personas -como un Airbndb- o plataformas que te permiten una gestión inteligente de los edificios gracias al internet de las cosas, la domótica …”
Recalca Diego Bestard que:
“El crowdfunding no es nuevo. Existen plataformas de financiación participativa desde hace más de 20 años, las primeras eran plataformas de recompensa, luego llegaron las que destinaban el dinero recaudado a donaciones y ahora tenemos tres ramas claramente diferenciadas: plataformas de préstamos crowdlending con 82.480.570 euros reacaudados en el 2019; plataformas de equity crowdfunding con 47.538.500 euros y en tercer lugar se posiciona el crowdfunding inmobilario con 39.788.885 euros recaudados”.
En 2019 la financiación participativa recaudó en España 200 millones de euros. Un 25,7% más que en 2018.
Desafíos
“El proptech y el crowdfunding inmobilario vivirán posiblemente el mejor año de su historia porque la restricción crediticia hará que exista una gran demanda inversora en el sector inmobiliario, que impulsará tanto el proptech como el crodwfunding inmobilario”
En este escenario los desafíos a los que se enfrenta la industria son dos: sacar tickets de inversión mayores y dar a conocer más y mejor el modelo de financiación alternativa y sus ventajas
El apalancamiento aumenta la rentabilidad de la inversión en vivienda.