La crisis del covid 19 ha paralizado nuestra economía. El PIB registra una caída histórica del 11% en 2020 según los últimos datos del Banco de España; el número de parados cabalga hacia los 4 millones, los trabajadores en ERTE superan los 700.000, la hostelería funciona a medio gas, los aviones están en pista, los hoteles cerrados y muchos de nosotros confinados por áreas sanitarias.
Ésta es la realidad de las grandes cifras macro. Pero además estamos en un entorno de muy bajos tipos de interés o tipos en negativo que se va a mantener durante años por las políticas ultra-expansivas de los bancos centrales; los gobiernos aplican políticas fiscales de gran calado para evitar que la recesión se convierta en estructural y nos acompaña, en este trayecto una baja inflación.
Socimis, valoraciones atractivas
El escenario es apropiado para invertir en renta variable y dentro de la bolsa un sector que ofrece valoraciones atractivas es el inmobiliario cotizado.
“En España Merlin Properties, enfocada en centros comerciales, locales y logística, y con una cartera de alta calidad y diversificada … cotiza con un descuento en bolsa del 40%. Colonial, enfocada a oficinas y con alta exposición a mercado prime, como el centro de grandes ciudades -entre ellas París- cotiza también con un descuento del 40%. Lar, con el foco en centros comerciales de localizaciones secundarias, es decir, fuera de las grandes capitales … cotiza con un descuento del 50%. Vitruvio, centrada también en oficinas, ha sufrido menos en bolsa y cotiza con un descuento del 22%”
Socimis, clara oportunidad de inversión
Lo explica Joaquín López-Chicheri, consejero delegado de Vitruvio. Recalca que, por valoraciones, por estructura de financiación y por la buena gestión de los inmuebles son una gran oportunidad para el inversor:
“Desde la primavera pasada estamos ante una de las mejores oportunidades en el inmueble de alquiler. Es una oportunidad única por valoraciones y por las políticas expansivas de bancos centrales y de gobierno. Oportunidad porque la demanda se recuperará a medida que el ritmo de vacunación avance. Esta crisis es coyuntural y no estructural y, es por tanto, una clara oportunidad para invertir en inmobiliario cotizado”
Joaquín López-Chicheri recuerda además que las socimis sí pagan impuestos y que es necesario la colaboración público-privada para sacar más vivienda al mercado .
“Se trata de incentivar la oferta, no restringir la demanda ni intervenir los precios, y dejar de meterle ruido a un sector que da acceso al ciudadano de a pie al inmobiliario cotizado. Las socimis aportan transparencia, dan liquidez a un subyacente no líquido como son los centros comerciales, hoteles, residencias, oficinas, hospitales, viviendas… y dan acceso al ahorrador minorista“
2021, concentración entre socimis cotizadas en BMEGrowth
El objetivo de las socimis es dar transparencia al inmobilario y al tiempo dar liquidez a un subyancente – pisos, oficinas, centros comerciales, suelo, hospitales, residencias de estudiantes … – que de por sí es ilíquido. Además, la socimi es un vehículo de inversión que permite al ahorrador desde 10.000 euros participar de la inversión en inmobiliario, ya sea mediante compra o alquiler, ya sea de oficinas, de vivienda, de locales…
2021 ¿veremos concentración en el sector?
Joaquín López-Chicheri, desde Vitruvio, explica que lo más lógico es que veamos colaboración y consolidación entre proyectos que cotizan en BMEGrowth.
Tiene todo el sentido por tamaño, por liquidez y porque con las alianzas pueden conseguir economías de escala, una mayor eficiencia, menores costes y un retorno para el accionista más óptimo.
El sector de las socimis ha crecido mucho en estos años, es el segundo del mundo tras Estados Unidos, por número de actores pero es un mercado demasiado atomizado y fragmentado.
Incertidumbre regulatoria
La incertidumbre regulatoria genera incertidumbre en el sector, es un ruido que no acompaña.
Desde el gobierno hablan de intervenir el mercado porque han detectado un problema que es real: el acceso a la vivienda en propiedad requiere de un esfuerzo financiero que sólo unos pocos pueden afrontar.
El gobierno ha mirado hasta ahora a muy corto plazo, buscando réditos electorales y por ello ha incentivado la demanda, ha topado los precios pero no ha hecho algo que realmente sí tendría un efecto beneficioso en el sector: favorecer la oferta de suelo, la oferta de vivienda en propiedad y el alquiler a través de la colaboración público-privada.
“El gran tenedor de suelo es la administración. No son ni los grandes fondos de inversión, ni las socimis … el gran cucharón de suelo es la administración y está en su mano el ampliar la oferta y así permitir una bajada de precios. ¿El problema? Que el efecto se vería no en cuatro años, sino a más largo plazo y, electoralmente, no daría réditos”
Incentivar la demanda, cuenta Joaquín López-Chicheri, no resuelve el problema porque el dinero que le das al comprador o al inquilino, termina directamente en manos del propietario.
Taponar los precios tampoco lo resuelve y lo hemos visto ya en ciudades como Toronto, Berlín, Chicago, Tokio, Estocolmo … la clave está, sencillamente en aumentar la oferta.
“La administración tiene suelo para desarrollar vivienda social. España es un país de pequeños tenedores. Las grandes instituciones apenas tienen el 5% de la vivienda. La mayor parte de los grandes inversores están en el terciario: logística, centros comerciales, hoteles, hospitales… “La voluntad del gobierno es la de avanzar en una regulación del alquiler residencial si que se haya consultado ni cómo ni qué. No hay nada concreto”
En conclusión…
Las socimis son un vehículo de inversión atractivo: por su transparencia, liquidez, retornos recurrentes vía dividendos, gestión profesional y valoraciones.
“El mercado inmobiliario es un protagonista secundario en esta crisis”