La tokenización de activos, las plataformas fintech y la nueva Ley del Mercado de Valores están abriendo nuevas oportunidades tanto para inversores institucionales como minoristas, marcando el inicio de una nueva era en las inversiones alternativas dentro del real estate. Javier de Alfonso, Head of Advisory de OpenBrick, resume las conclusiones del webinar Inversiones alternativas: ¿qué oportunidades aporta la innovación en el sector inmobiliario?
Tokenización inmobiliaria
Durante décadas, invertir en bienes inmuebles ha sido sinónimo de grandes capitales, con procesos administrativos complejos y poca flexibilidad. Sin embargo, la digitalización y la entrada de la tecnología blockchain en el mercado de capitales está reconfigurando esta realidad. La tokenización de activos inmobiliarios abre la puerta de un nuevo modelo de inversión más ágil, accesible y líquido.
Un token se define como la representación digital de un título o valor sobre tecnología de registro distribuido (coloquialmente conocida como blockchain). En el caso de la tokenización inmobiliaria, estos tokens se definen como instrumentos financieros (acciones o bonos) relacionados con proyectos o activos inmobiliarios concretos, transmitiendo a su propietario los derechos económicos y legales asociados a su actividad. La representación digital de estos instrumentos permite aumentar la eficiencia en su distribución, su transmisión en mercados secundarios y una gestión operativa más sencilla.
El sector inmobiliario no es la única industria que ha comenzado a adoptar las ventajas de esta tecnología. Bancos de inversión, gestoras de activos y otros operadores ya han dado el paso a explorar su potencial.
Tokenización: el impulso de la regulación es clave
La reforma de la Ley del Mercado de Valores del año 2023 dio un fuerte respaldo a esta tecnología al permitir representar instrumentos financieros, además de por anotaciones en cuenta según el método tradicional, utilizando tecnología blockchain. De este modo, cualquier inversor puede adquirir un token con la misma seguridad y confort con la que adquiere instrumentos financieros en los mercados tradicionales.
Además, esta misma ley introdujo por primera vez la figura de la ERIR (Entidad Responsable de la Inscripción y Registro). Entidad designada en este tipo de mercados para llevar el registro único de los valores, garantizar la integridad e inmutabilidad de las emisiones e identificar de forma directa a los titulares de cada valor. Esta ERIR podrá ser representada únicamente en España por entidades de crédito y sociedades o agencias de valores.
Por otro lado, la ESMA (European Securities and Markets Authority) ha dado sus primeros pasos en la entrega de licencias bajo su Régimen Piloto, programa destinado a licenciar la creación de mercados secundarios europeos basados en activos tokenizados. De este modo, estos tókenes podrán ser tanto emitidos, como posteriormente negociados y liquidados bajo un robusto marco regulatorio.
Accesibilidad, diversificación, ahorro y liquidez, principales puntos de valor
Históricamente, el sector inmobiliario se ha enfrentado a diversos retos que la tokenización aspira a resolver. En concreto, las altas barreras de entrada a la inversión por parte del pequeño ahorrador y la falta de liquidez de estos activos en el mercado.
- Mejora de la accesibilidad: la capacidad de ‘fraccionar’ el ahorro necesario para acometer grandes operaciones inmobiliarias es más sencilla que nunca gracias a la tokenización. De este modo, pequeños ahorradores pueden acceder a la adquisición y posterior arrendamiento de grandes activos, o la financiación de importantes proyectos en desarrollo para su posterior explotación o venta.
- Nuevas capacidades de diversificación: reducir el ahorro necesario para invertir en ladrillo permite a los inversores diversificar su patrimonio, evitando comprometer una gran masa de capital en un activo, como sucede actualmente en un entorno tradicional.
- Aumento de la liquidez: el hecho de que estos tokens puedan ser transaccionados y liquidados en mercados secundarios regulados permite a cualquier inversor entrar, modificar o abandonar su estrategia de inversión en tiempo real, encontrando liquidez para sus carteras.
- Reducción de costes operativos: la automatización mediante smart contracts de procesos en mercado como la liquidación de operaciones, pago de dividendos o amortización de bonos de forma programática y automatizada, permite reducir intermediarios y sus costes asociados.
- Mayor transparencia: la tecnología actúa como un registro inmutable de las transacciones ejecutadas en el mercado. De este modo, se reduce el riesgo de fraude, errores administrativos o conflictos en la titularidad de los valores.
Estos tókenes no son criptomonedas
Uno de los errores más comunes en estos mercados es asociar el término token con el mundo de los criptoactivos. En el caso de la tokenización inmobiliaria, el término token se asocia exclusivamente a la representación digital de instrumentos financieros tradicionales como acciones o bonos. De este modo, las criptodivisas no tienen por qué ocupar ningún papel en el desarrollo de estos mercados.
De hecho, tales tókenes pueden ser adquiridos e intercambiados directamente mediante dinero fiat. La elección de criptodivisas como método de pago en estos mercados es una decisión de cada plataforma y, por tanto, ajena a las emisiones o producto inmobiliario a ofrecer entre los inversores.
Estos valores tokenizados están sujetos a las mismas garantías, normas y supervisión regulatoria que el resto de instrumentos del mercado. No se trata de un entorno paralelo o desregulado, sino de un avance en la modernización de los mercados de capitales gracias a esta tecnología.