¿Es la vivienda en alquiler una inversión acertada para 2023? Esta pregunta fue el tema central de un webinar organizado por EFPA España. “Sí, claramente sí. Para 2023 y para muchos más años”, así de rotunda y clara se muestra Beatriz Toribio, directora adjunta de Masteos en España.
¿De dónde venimos? Compraventa, hipotecas y precios
El sector inmobiliario español ha registrado niveles de actividad no vistos en 15 años. Desde Masteos, plataforma especializada en inversión en vivienda en alquiler, Beatriz Toribio recopila datos de compraventa de viviendas en nuestro país: “El último dato que tenemos es el de noviembre, del INE –Instituto Nacional de Estadística– y apunta a 606.124 operaciones, algo no visto desde 2006. ¿Motivos? Tras la pandemia se ha disparado la compra de vivienda, sobre todo de reposición. La primera mitad del año pasado fue muy intensa, pero empezamos a notar cierto cansancio en la recta final del ejercicio”.
La ralentización en la actividad responde a la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo y al alza de la inflación, algo que merma nuestro poder adquisitivo, nuestra capacidad de compra y nuestro ahorro. “También se ha ralentizado la financiación: el número de hipotecas subió en noviembre un 9% frente a noviembre de 2021, cerrándose casi 40.000 operaciones. Los precios según Masteos crecen en torno a un 5%, y según otras fuentes ronda la subida un 7-8%”, comparte Toribio, directora adjunta de Masteos en España.
Estamos muy lejos del boom de hipotecas y de precios del año 2008. Entonces se llegaban a cerrar 100.000 hipotecas al mes y más de 1 millón al año.
2023, compraventa de vivienda y alquiler: tendencias y expectativas
Las primeras señales de ralentización se empiezan a notar más por el lado de las compraventas que por el lado de los precios. Toribio explica que “es lógico si tenemos en cuenta que los tipos de interés estaban en negativo hace poco más de un año y ahora tenemos al Euribor por encima del 3%. El encarecimiento de la financiación se deja notar en las compraventas. CaixaBank Research prevé 480.000 para este año, lo que significaría un descenso del 20%. ¿En precios? No veremos un ajuste porque la producción de vivienda es baja, apenas supera las 60.000 unidades al año: insuficiente para cubrir la demanda”.
En cuanto al alquiler, tenemos récord histórico en precios con 26 capitales marcando máximos. El precio medio de la vivienda en alquiler en España fue de 9 euros/m2/mes en diciembre de 2002. Son datos de Masteos que señalan que este precio supone una subida anual del 8,4%. Las Comunidades Autónomas donde más ha subido el precio medio de los arrendamientos han sido: Comunidad Valenciana, Cataluña, Baleares, Canarias, Andalucía y Comunidad de Madrid. Por provincias lideran la lista Barcelona, Alicante, Zaragoza y Málaga, con subidas de doble dígito.
La subida en el precio del alquiler viene ya de 2022. Beatriz Toribio cuenta que “el alquiler está en máximos históricos, con crecimientos en precios que rondan -según Masteos- el 7-8%. La demanda se concentra en grandes ciudades y encontramos mucha oferta destinada a alquiler vacacional, dos factores que añaden tensión a los precios. Para 2023 esperamos subidas en el precio del alquiler, porque es aún complicado el acceso a la vivienda comprada”.
Compra de vivienda para alquilar: acertada inversión
La inversión en vivienda es rentable, segura y es patrimonial. La rentabilidad bruta anual ronda el 7,7% según Masteos, por encima del rendimiento que ofrecen las letras del Tesoro -3% a un año- los depósitos – menos del 2% anual- o la bolsa que el año pasado registró pérdidas del 6%.
“En España la compra de vivienda para alquilar es aún un mercado pequeño en comparación con otros vecinos de Europa. En España solo el 10% de las operaciones de compraventa de vivienda está destinada al alquiler. Este porcentaje crece al 30% en Francia, al 13% en Portugal, al 18% en Italia o al 17% en Alemania“.
¿Razones? La producción de vivienda es aún muy baja: hasta septiembre solo se han construido 100.000 viviendas en España, mientras se crean 150.000 hogares al año. Se produce menos de lo que realmente pide el mercado. Sumar la demografía, un argumento de peso, y las proyecciones del INE indica que España ganará 4,2 millones de habitantes en los próximos 15 años. Sumar la escasez de oferta y la necesidad de nueva vivienda lo confirma: “La compra de vivienda para alquiler ofrece estabilidad en la rentabilidad, inviertes en un bien tangible e históricamente sirve de refugio frente a la inflación. Esperamos, además, que se moderen los precios de compra, pero no los del alquiler. Habrá, por tanto, oportunidades en el mercado de segunda mano que es mucho más competitivo que el mercado de obra nueva. Se necesitan 1,8 millones de viviendas en alquiler para hacer frente a la demanda actual”.
¿Dónde invertir para alquiler?
Desde Masteos, Toribio lo tiene claro: “Ciudades cercanas a Madrid, como Talavera de la Reina, ofrecen rentabilidades atractivas: está a una hora de la capital, cuenta con un gran desarrollo empresarial, infraestructuras, oferta educativa, etc. También la costa mediterránea, como Murcia, Valencia, Alicante, Palma de Mallorca. Las grandes ciudades son un valor seguro“. Insiste además en una idea: “La inversión en vivienda para alquilar es una opción para todos los bolsillos, no solo está reservada a grandes patrimonios. Plataformas como Masteos facilitan esta opción: conocemos los inmuebles, las zonas, las calidades, las operaciones, etc.”.
En conclusión, 2023 se presenta como un año interesante para invertir en vivienda para alquilar: tiene todos los ingredientes para crecer. Pese a la idea de que este tipo de inversión es solo para altos patrimonios, plataformas como Masteos permiten un acceso fácil, ágil y seguro a todos los bolsillos.