“La hipoteca inversa es una solución a una realidad social y económica de la población actual. ¿Motivos? Población con vivienda en propiedad; personas que durante la jubilación van a ver mercados sus ingresos al tiempo que aumenta su esperanza de vida; y entidades financieras que están buscando soluciones a una demanda creciente”. Estos son los mimbres que nos permitirán construir el cesto de soluciones financieras para la jubilación con la vivienda en propiedad.
Es el mensaje que comparten los autores del libro Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad, Pedro Serrano, profesor Titular de Economía Financiera y Contabilidad en la Universidad Carlos III de Madrid, y Juan Ángel Lafuente Luengo, catedrático de Economía Financiera y Contabilidad la Universidad Jaume I de Castellón en el webinar programado por EFPA España.
Hipoteca inversa: ¿qué es?
“La hipoteca inversa es un préstamo contra el valor de la vivienda”, explica Juan Ángel Lafuente, y añade: “En una hipoteca habitual, el individuo debe abonar unas mensualidades a la entidad financiera en compensación por disponer de un capital. En la hipoteca inversa, el individuo recibe unas mensualidades por parte de la entidad financiera con la vivienda como garantía del préstamo”.
La hipoteca inversa es un producto financiero claramente precisado en la legislación española (Ley 41/2007, BOE núm. 294, 08/12/2007). La ley lo define como “un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución”.
La clave para entender la hipoteca inversa es qué ocurre cuando se agota el crédito. Según la ley, “el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación por parte de la entidad del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito”.
Cómo se obtiene la financiación
La financiación que se obtiene con la hipoteca inversa puede estructurarse en forma de un pago único o en forma de renta periódica mensual, o en una combinación de ambas. En el primer caso, relata el profesor Juan Ángel Lafuente, “el beneficiario de la hipoteca dispone del crédito de una vez. Este principal genera unos intereses desde el instante inicial de la vida de la hipoteca, que se irán acumulando hasta el fallecimiento del beneficiario. En ese momento, se procede a la liquidación total de la deuda (principal más intereses) por parte de un tercero (por ejemplo, los herederos), o a la ejecución de la garantía hipotecaria”.
En el caso de que el cliente decida percibir la hipoteca inversa en forma de rentas, se abren dos posibilidades: percibir una renta vitalicia, por la que el beneficiario recibiría rentas hasta el fallecimiento del titular, indistintamente de cuándo este se produzca. O bien -esta es la otra posibilidad- percibir una renta finita (renta financiera) con un vencimiento largo, digamos hasta una edad del titular de 100 años. En este segundo caso, si el beneficiario falleciese después de esa edad, dejaría de percibir rentas y quedaría desprovisto de cualquier tipo de financiación.
Actualmente, el formato de hipoteca inversa que se comercializa en el mercado ofrece al cliente una renta financiera hasta una edad muy avanzada (entre 95 y 100 años de edad del beneficiario) y la posibilidad de que el cliente suscriba también una renta vitalicia diferida. Dicha renta vitalicia se activaría en el momento de que el cliente superase los 95 o 100 años, según la fecha suscrita en el contrato.
Requisitos a cumplir
Con relación a los requisitos legales para poder formalizar una hipoteca inversa han de cumplirse los siguientes requisitos:
- Que el solicitante y beneficiarios que pueda designar tengan más de 65 años, o afectados de dependencia, o personas con grado de discapacidad superior al 33%.
- El deudor debe disponer del importe del préstamo en un solo pago, o mediante disposiciones periódicas.
- La garantía ha de ser ejecutable cuando fallezca el prestatario, o el último de los beneficiarios.
- Que la vivienda haya sido tasada y asegurada contra daños.
Hipoteca inversa: ventajas e inconvenientes
La principal ventaja está claramente en que se monetiza el valor de la vivienda: el beneficiario de la hipoteca inversa consigue obtener una renta periódica (o una cantidad total, si es un único pago) que le permite complementar su pensión.
Otra ventaja añadida es que se retiene la propiedad de la vivienda, pues la garantía hipotecaria no se ejecuta hasta el fallecimiento del beneficiario. En ese sentido, la persona puede optar por permanecer en la vivienda, si es su deseo. Dado que retiene la propiedad del inmueble, también puede optar por alquilarlo, obteniendo una renta adicional a los ingresos por la hipoteca inversa.
El principal inconveniente de la hipoteca inversa sería que, en caso de optar por la modalidad de renta financiera en exclusiva, esta tendrá una duración limitada en el tiempo. Dicho de otro modo, bajo esta modalidad el cliente percibiría unas rentas de hasta una fecha determinada. Por supuesto, esta situación se solventaría con la contratación de una renta vitalicia diferida.
Hipoteca inversa vs nuda propiedad
Otros inconvenientes que se achacan con frecuencia a la hipoteca inversa son la menor financiación que ofrece (en torno al 20 % – 40 % del valor de mercado de la vivienda) frente a alternativas como la nuda propiedad (45 % – 70 %). Claramente, estas diferencias se atribuyen a que la hipoteca inversa no transmite la propiedad, mientras que la venta de la nuda propiedad, sí. Asimismo, el nivel del tipo de interés de la financiación de la hipoteca inversa (entre el 5 % y el 6 %) suele ser un motivo de críticas, si bien la ausencia de productos financieros equiparables hace difícil su comparación.
Dos mensajes clave dejaron sobre la mesa Juan Ángel Lafuente y Pedro Serrano en el encuentro organizado por EFPA España. El primero: la demanda de soluciones financieras para la jubilación con la vivienda en propiedad es creciente. Hoy en día está más asentada la nuda propiedad, pero la hipoteca inversa tiene amplio recorrido. Están entrando grandes intermediarios financieros en escena para ampliar la oferta actual. Y segundo: la ley obliga a que sea un asesor financiero la persona que acompañe a la familia o a la persona que quiera optar por esta solución para monetizar su vivienda. ¡Es condición indispensable por ley!
Al asesor financiero se le abre una gran oportunidad. Ha de ser un asesoramiento financiero independiente, sin conflicto de intereses con la oferta (intermediario financiero) o la demanda (el cliente mayor de 65 años).