Dos sentencias del pleno del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2025, completan la doctrina sobre falta de transparencia y abusividad en la incorporación del tipo de interés variable IRPH en los préstamos hipotecarios.
Esta doctrina tiene especial relevancia para la seguridad jurídica al fijar los parámetros que jueces y tribunales deben utilizar al valorar la transparencia en la incorporación de la cláusula IRPH, y, en caso de falta de trasparencia, los parámetros de buena fe y equilibrio necesarios para valorar la abusividad de este tipo de cláusulas.
Tras la crisis financiera de 2008 se generaron contenciosos en masa contra la banca. Los mas numerosos afectaban a dos clausulas incluidas en los préstamos hipotecarios a interés variable, por un lado, las cláusulas suelo, en general incluidas en los contratos por los bancos, y de otro, las clausulas IRPH, utilizadas por las cajas de ahorros.
Litigios sobre el IRPH
El IRPH es un índice oficial que calcula la media simple de los tipos de interés medios ponderados de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años para adquisición de vivienda libre. Se caracteriza por ser un tipo TAE e incluir el efecto de las comisiones y gastos.
En los litigios sobre el IRPH, el Tribunal Supremo declara en estas sentencias que no puede establecerse una solución univoca sobre la transparencia y la abusividad de la cláusula IRPH, pues su validez dependerá de las concretas circunstancias de cada préstamo y de cada litigio, en función de los hechos que queden probados
No obstante, para armonizar la interpretación del Derecho y garantizar la seguridad jurídica, el Tribunal Supremo proporciona parámetros orientativos: primero, para evaluar la transparencia de la cláusula (Sentencia 1590/2025) y, si no se supera este control, para examinar su abusividad (Sentencia 1591/2025).
De este modo, el Tribunal Supremo adapta su doctrina a las sentencias más recientes del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y ofrece un marco seguro tanto para las entidades como para los clientes en la gestión de este tipo de contenciosos.
Parámetros para el control de la trasparencia
Según la nueva doctrina jurisprudencial, como regla general, el control de transparencia se supera con la publicación en el BOE de las Circulares del Banco de España y de los sucesivos valores de los índices IRPH. Para ello, basta con que la información facilitada al cliente mencione la Circular 5/1994. La omisión de una referencia concreta al diferencial negativo mencionado en el preámbulo de esta norma resulta irrelevante si la información incluía la referencia a dicha Circular.
A su vez, si la entidad prestamista no entregó el folleto en los préstamos sometidos a la Orden de 1994, “habrá que tener en cuenta si el procedimiento concreto acredita que la omisión pudo suplirse mediante la información facilitada por otros medios, incluidas las indicaciones sobre la fuente y publicación de los datos pertinentes sobre el índice”. Por lo demás, el Tribunal Supremo aclara que el uso del IRPH “no limita la capacidad del consumidor de comparar una propuesta de préstamo que utilice este índice con otras propuestas que empleen índices oficiales distintos, que no se estructuran como TAE”.
Parámetros para el control de la abusividad
Según el Tribunal Supremo, la valoración de la abusividad debe hacerse en el momento de la contratación del préstamo. La existencia de un desequilibrio en detrimento del consumidor depende del tipo de interés que resulta, no del propio índice de referencia. El hecho de que en la cláusula se haga uso de un índice de referencia establecido a partir de las TAE “no implica que la cláusula de adaptación del tipo de interés del contrato en cuestión deba considerarse abusiva”.
El carácter abusivo de la cláusula se debe apreciar con referencia a las demás cláusulas del contrato, para lo cual puede ser pertinente examinar las comisiones estipuladas “con el fin de comprobar si existe un riesgo de doble retribución”. Para controlar la abusividad por desequilibrio en las prestaciones “se ha de comparar el tipo efectivo de los intereses ordinarios resultante de la aplicación de la cláusula que establece como índice de referencia el IRPH y el tipo efectivo de esos intereses resultante con los métodos de cálculo generalmente aplicados”.
Pero esta comparación “no puede limitarse a confrontar el IRPH aplicable en el momento de suscribir el préstamo, con el Euríbor aplicable en dicho momento”. No es correcto hacer la comparación entre el tipo resultante de aplicar al índice IRPH el diferencial pactado, y el resultante de sumar al Euríbor ese mismo diferencial. El hecho de que de la comparación resulte que el interés del préstamo por referencia al IRPH sea más elevado que el tipo medio de las hipotecas no significa per se que la cláusula sea abusiva, pues “para apreciar la abusividad, sin incurrir en un control de precios, la desproporción debe ser muy evidente”.