Los REITs son conocidos por sus siglas en inglés – Real Estate Investment Trust – como sociedades de inversión del sector inmobiliario que cotizan en bolsa. En España son las denominadas SOCIMIs y ofrecen soluciones prácticas y atemporales de inversión en el sector inmobiliario dentro del contexto macroeconómico actual. Tener REITs en cartera es la forma más eficiente de invertir en el sector inmobiliario gracias a la liquidez diaria, la diversificación geográfica y sectorial, así como los retornos vía dividendos.
Nicolas Da Rosa, International sales de DPAM para España y Portugal:
El sector inmobiliario sigue caracterizándose por su perfil defensivo en el entorno económico actual, destacando por su capacidad de generar flujos de caja y trasladar las presiones inflacionistas. En un escenario macroeconómico complejo, bastante estresado y con volatilidades altas, el inmobiliario se encuentra en un buen momento y ofrece retornos bastante atractivos.
Desde DPAM compartimos con EFPA el universo de posibilidades que ofrece la inversión inmobiliaria cotizada en el entorno actual, las oportunidades que presentan las SOCIMIS europeas, cómo incorporar la sostenibilidad en el proceso de inversión en el este sector y las perspectivas para el inmobiliario cotizado sostenible.
La diversificación sectorial ofrece muchas oportunidades invirtiendo en Logística, Residencial para estudiantes, Clínicas, Centros Comerciales, Oficinas oData Center, entre otros. Además, la diversificación por países, permite ganar exposición al mercado inmobiliario sin comprar ni administrar ningún inmueble físico.
En tiempos de presión inflacionista, los REITs históricamente han demostrado ser una cobertura efectiva contra la inflación, sus ingresos se generan principalmente a través de la recaudación de los alquileres. El alquiler tiende a tener una correlación positiva con la inflación; en otras palabras, cuando la inflación aumenta, el precio del alquiler también suele aumentar. Esta correlación permite que estas empresas sigan creciendo y mantengan sus pagos de dividendos durante períodos inflacionistas. Además, se benefician de la propia revalorización de los edificios.
Por ejemplo, para un perfil de inversión más conservador, que busque una alternativa defensiva, los REITs se presentan como una solución simple, fácil y transparente para luchar contra la inflación y con perspectivas muy atractivas de cara al futuro.
De todos los mandatos y fondos que gestiona DPAM, por 2bn EUR, destaco el DPAM B Real Estate Europe Dividend Sustainable. Una solución atractiva para los inversores que buscan rentabilidad y/o que tienen un apetito limitado por la volatilidad, debido a suenfoque de rentas único centrado en compañías con dividendos por encima de la media.
¿Por qué invertir en esta estrategia?
- Las empresas que ofrecen dividendos son a menudo más conservadoras y tienen menos volatilidad en general.
- Combinación de análisis top-down (descendente) y bottom-up (ascendente).
- Integración de las dimensiones ASG.
- Gestión activa.
- Preferencia por empresas de capitalización mediana, infra analizadas por el mercado.
- Equipo de gestión con gran experiencia en inmobiliario europeo.
Los riesgos potenciales de esta estrategia pueden incluir: Riesgo de depreciación (de los títulos del inmobiliario, de divisas y de derivados), Riesgo de iliquidez de los títulos del inmobiliario en momento de estrés en el mercado y Riesgo de concentración debido al enfoque en Europa y en el sector inmobiliario1.
Actualmente el fondo cotiza con un descuento sobre el valor real de los inmuebles en cartera (NAV) del -14%. Para los próximos 12-24 meses, los gestores/analistas Olivier Hertoghe, Damien Marichal y Vincent Bruyere, esperan una revalorización total aproximada del +9% anual. Desglosado entre 4% rentabilidad por dividendo y 5% revalorización de los inmuebles en cartera.
Respecto a la selección actual de compañías cotizadas en cartera, están generando valor empresas como:
COIMA (Oficinas Italia), VIB VERMOEGEN (Logística Alemania), NSI (Oficinas Holanda), MERLIN PROPERTIES (Retail, Logística y Oficinas en España).
En cuanto a sub-sectores, la sobreponderación en el sector logístico y la selección dentro del mercado de oficinas prime está contribuyendo al buen comportamiento del fondo. Finalmente, la infraponderación en Suecia y Alemania, y la sobreponderación en el mercado doméstico de Bélgica están siendo los mayores contribuidores respecto al índice de referencia FTSE EPRA.
Según Bruyère:
“sobre una base ponderada por capitalización de mercado, la perspectiva promedio de tres años para el sector sigue siendo positiva e incluso mejoró considerablemente en 2021 y el primer trimestre de 2022 a una tasa compuesta anual de 8,6 % frente a un poco menos del 0 % a mediados del año 2020. Muy por encima de la perspectiva de 3 años anteriores como consecuencia de la COVID-19. Las expectativas de ingresos por alquiler son el factor determinante de las valoraciones. El sector debería poder mantener una rentabilidad contable total del 8 % (crecimiento del NAV + rentabilidad por dividendo)”.
Todos estos motivos nos llevan a considerar el inmobiliario cotizado europeo un sector ganador que se conjuga en presente.
1 Remítase al KIID y al folleto para obtener más detalles de los riesgos que comporta la inversión (véase www.dpamfunds.com).
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