Durante mis dos décadas como profesional he tenido la sensación de que el sector hipotecario español ha evolucionado de manera irregular. En primera instancia se reaccionaba a los problemas para dar paso después a la incorporación de una normativa más robusta. Lo curioso es que, si repasamos con calma lo que ha ocurrido desde entonces hasta la actualidad, el resultado final es un sistema hipotecario mucho más maduro, más profesional y, sobre todo, mucho más exigente con la transparencia bancaria.
Aunque solemos identificar la Ley 5/2019 como el gran punto de inflexión —y lo es—, lo cierto es que el cambio se inició mucho antes, con las primeras medidas de protección a deudores vulnerables, en materia de transparencia y con la presión supervisora para que el cliente entendiese bien qué estaba firmando. La LCCI simplemente ordenó todo eso y le dio una arquitectura más coherente.
1. Un cliente mejor informado
Una de las transformaciones más claras es la forma de informar al prestatario. Antes se entregaba información, por supuesto, pero no siempre se explicaba cómo debía hacerse. Ahora la documentación precontractual —la FEIN, la FIAE y las simulaciones de cuotas en diferentes escenarios— debe entregarse con tiempo, explicarse con calma y verificarse ante notario. El cambio no es solo documental, sino que nos ha obligado a todos los que intervenimos en este proceso a adoptar un rol más pedagógico. En el contexto actual debemos explicar bien a los clientes qué puede pasar si suben los tipos, qué significa contratar en moneda extranjera o cómo afectan los productos vinculados. En la actualidad es una obligación, no una opción: se incorpora a nuestro día a día y a nuestra metodología de trabajo.
2. Fin a los incentivos por colocar un producto hipotecario concreto
Hubo una época en la que algunos comerciales estaban incentivados a colocar un producto hipotecario concreto, generando decisiones que no siempre eran las mejores para sus clientes. La regulación actual marca una línea clara: queda prohibida la existencia de incentivos que redirijan al profesional hacia un tipo específico de préstamo o hacia servicios accesorios innecesarios. Esto ha generado un entorno más natural, donde la recomendación se fundamenta en la idoneidad y no en la remuneración.
3. Préstamos en moneda extranjera
Las hipotecas multidivisa tuvieron su momento, y no precisamente por buenas razones. La volatilidad de los tipos de cambio (especialmente el yen) dejó a muchos hipotecados en situaciones de vulnerabilidad. La normativa actual sitúa este tipo de préstamos en un terreno mucho más acotado. Solo pueden ofrecerse cuando existe un vínculo económico claro con la divisa y siempre garantizando el derecho a convertir el préstamo en euros.
4. Solvencia
La evaluación de solvencia, que tradicionalmente se basaba en ratios rígidos, ha evolucionado hacia un análisis más completo. Ya no basta con verificar ingresos fijos y el porcentaje de cuota sobre los mismos; ahora se revisan la estabilidad laboral, los gastos recurrentes, las deudas previas, el comportamiento crediticio y la capacidad de absorber escenarios menos favorables. Es un enfoque más realista, o eso creo, pues considero que es mucho mejor una hipoteca amortizable en 25 años que una cuota que solo encaje en un Excel.
5. Hogares vulnerables y Código de Buenas Prácticas
El marco de protección al deudor vulnerable también se ha ampliado en estos últimos años. La figura del Código de Buenas Prácticas, aunque voluntaria, ha acabado implementándose de manera mayoritaria. Sus medidas —reestructuración, carencias, quitas o dación en pago en supuestos extremos— han cambiado la manera en la que se gestiona una situación de impago. Igualmente, factores como la edad (mayores de 60 años), la discapacidad o la carga hipotecaria sobre ingresos determinan cuándo un hogar tiene protección reforzada.
6. Supervisión, registros y nuevo régimen sancionador
Otro cambio notable ha sido la creación de regímenes sancionadores más detallados, con multas asociadas a infracciones leves, graves y muy graves. Este punto de partida, junto con la obligación de inscripción en registros públicos de intermediarios y prestamistas inmobiliarios, ha generado una mayor trazabilidad en todo el sector.
7. Europa: homegeneización del reglamento hipotecario
La UE lleva tiempo planificando la homogeneización del reglamento hipotecario, pero existen diferencias importantes entre países, como todos sabemos. Uno de los aspectos clave que destacan los informes de la Comisión es que los registros sobre intermediarios no presentan un formato uniforme ni son accesibles en todos los Estados miembros.