La decisión de comprar o alquilar no tiene una respuesta única ni correcta. No se trata de qué opción es “mejor” en abstracto, sino de entender a fondo los diferentes conjuntos de riesgos que cada una presenta y cuál se alinea mejor con cada situación y prioridades personales. Un guante que recogió el equipo de formadores voluntarios del Programa EFPA de Educación Financiera con motivo del Día Mundial del Ahorro para abordar el eterno dilema: ¿qué es mejor, comprar o alquilar?
La idea de tener una casa en propiedad está profundamente arraigada en nuestra cultura. Para muchos, es el paso definitivo hacia la estabilidad y la vida adulta, una meta que simboliza el éxito y la seguridad. La presión social y familiar a menudo nos empuja a ver la compra de una vivienda como la única opción inteligente, el pilar sobre el cual construir nuestro patrimonio.
Pero ¿es comprar siempre la decisión financieramente más astuta? ¿O existen riesgos ocultos que solemos pasar por alto en nuestro afán por ser propietarios? A menudo, el debate se simplifica a una cuestión de “no tirar el dinero en un alquiler”, sin analizar las verdaderas implicaciones económicas que conlleva una hipoteca y la propiedad de un inmueble.
De la mano de los formadores voluntarios del taller organizado por el Programa EFPA de Educación Financiera a las puertas del Día Mundial del Ahorro, exploramos algunos de los riesgos asociados a la compra de una vivienda. El objetivo no es demonizar la compra ni ensalzar el alquiler, ni viceversa, sino dar a los asistentes las herramientas para que puedan tomar una decisión más informada, consciente de todas las variables en juego.
La hipoteca: puerta de entrada (mayoritariamente) sine qua non
Para la mayoría de las personas, una hipoteca no es solo una ayuda, sino la única forma de acceder a una vivienda. Sin embargo, este apalancamiento financiero, aunque necesario, introduce una capa de riesgo que puede manifestarse de varias formas: una subida de tipos de interés que dispare tu cuota, una pérdida de ingresos que te impida pagarla, o una caída del valor del inmueble que te deje con una deuda superior a lo que vale tu casa.
Imagina que compras una vivienda de 100.000€ con un 20% de entrada (20.000€) y una hipoteca de 80.000€. Si el alquiler te genera 4.000€ al año y el interés de la hipoteca es del 1% (800€), tu beneficio es de 3.200€, lo que supone una rentabilidad del 16% sobre tu inversión inicial. En este escenario, el apalancamiento parece una jugada maestra.
Pero, ¿qué ocurre si los tipos de interés suben al 5%? El coste de tu hipoteca se dispara a 4.000€ anuales. De repente, tu beneficio se reduce a cero. Tu espectacular rentabilidad del 16% se ha desvanecido por completo. Y este riesgo se agrava si, además, el valor de la vivienda cae. El apalancamiento no solo magnifica las ganancias; magnifica las pérdidas de la misma forma, pudiendo dejarte con una deuda superior al valor de tu propio activo. Este ejemplo demuestra cómo factores externos pueden aniquilar el rendimiento de tu mayor inversión.
Comprar: ¿una casa para toda la vida?
Compramos una casa con la ilusión de que será nuestro hogar para siempre, un refugio permanente. La realidad es que nuestras necesidades de vivienda cambian a lo largo de las diferentes etapas de la vida, y lo que hoy es perfecto, mañana puede convertirse en una carga. Cuando vivimos solos o en pareja, un apartamento pequeño puede ser más que suficiente. Cuando llegan los hijos, necesitamos más espacio, más habitaciones y quizás un jardín. Pero si los hijos se van de casa, esa gran vivienda familiar se queda grande, costosa de mantener y vacía. Sin olvidar que hay cambios vitales que no siguen ningún calendario temporal: un divorcio, un cambio de trabajo a otra ciudad o cualquier otra circunstancia imprevista puede requerir una configuración de vida completamente nueva.
Cada uno de estos cambios, cuando eres propietario, tiene consecuencias financieras significativas. Te enfrentas a tener un “activo infrautilizado” —una casa demasiado grande para tus necesidades— y a incurrir en enormes costes de transacción cada vez que necesitas mudarte: impuestos (como la plusvalía municipal), gastos de notaría, registro y, potencialmente, comisiones inmobiliarias, que en conjunto pueden suponer miles de euros en cada operación. Lo que concebimos como una solución permanente se convierte en un ancla inflexible y costosa a medida que nuestra vida evoluciona.
Comprar: la falsa seguridad
Para la mayoría de las personas, la compra de una casa representa la mayor parte de su patrimonio neto. Esto significa que están concentrando la totalidad o una gran parte de sus ahorros de toda una vida en un único activo, en una única ubicación.
Esta falta de diversificación expone el patrimonio a una serie de riesgos que un asesor financiero trataría de evitar: el riesgo de mercado (que todo el sector caiga), el riesgo geográfico (que tu zona pierda valor) y el riesgo temporal (verte forzado a vender en un mal momento). Estos riesgos no actúan de forma aislada: imaginemos que el riesgo temporal (una emergencia personal que te obliga a vender) coincide con un mal momento del riesgo geográfico (una crisis en tu ciudad), aniquilando tu patrimonio de una forma que un inversor diversificado nunca sufriría.
Este no es un riesgo teórico. Por ejemplo, según datos de Idealista.com, el precio medio del metro cuadrado en España cayó un 22% entre 2012 y 2016. Imagina haber necesitado vender en ese periodo: una parte sustancial de tu patrimonio se habría evaporado.
La paradoja de la estabilidad
Después de analizar los riesgos de comprar, es justo presentar la otra cara de la moneda para tener una visión equilibrada. Aunque el alquiler ofrece una flexibilidad innegable, también conlleva un riesgo fundamental: la volatilidad de los precios y la falta de control.
Viviendo de alquiler, uno se puedes encontrar sorpresas desagradables con los precios el momento de renovar el contrato, o incluso dificultades para acceder a una vivienda en un mercado tensionado. Un aumento repentino del alquiler puede desbaratar el presupuesto o forzar a una mudanza no deseada.
En este sentido, la compra ofrece una doble estabilidad. Por un lado, la cuota de una hipoteca, incluso si es a tipo variable, tiende a ser menos volátil que los precios del mercado de alquiler una vez firmada. Por otro lado, y quizás más importante, asegura (salvo catástrofes) tu hogar sin enfrentarse a la decisión de un arrendador de no renovar tu contrato, un riesgo que puede forzar a una mudanza imprevista en un mercado con poca oferta.
Una decisión más allá de los números
Como apuntábamos al inicio, la elección entre comprar o alquilar una vivienda no admite una respuesta universal. No se trata de determinar cuál opción es objetivamente “mejor”, sino de comprender en profundidad los distintos riesgos y compromisos que implica cada alternativa, y valorar cuál encaja de manera más coherente con tu realidad financiera, tus objetivos y tus preferencias personales. También con la disciplina personal para ahorrar e invertir la diferencia si eliges alquilar, tu necesidad o deseo de movilidad geográfica, y tu nivel de comodidad asumiendo una deuda tan grande como una hipoteca.